克而瑞：房地产市场仍处于“政策持续夯实、市场继续磨底”的交叠阶段

智通财经APP获悉，克而瑞研究发布2026年9月重点15城商品住宅市场成交结构及库存去化监测。2026年9月，重点城市住房市场在“金九”窗口下呈现“供应集中放量、新房环比回升、二手小幅回落”的特征。新房供应在房企集中取证推盘推动下大幅放量，带动新房成交环比回升，但同比仍处下降区间；二手房则在高基数下环比小幅回落1.13%，同比仍保持5.34%的正增。新房供应放量而成交跟进不足，推动库存由降转增、去化周期同步拉长，整体去化压力进一步加大。综合判断，9月房地产市场仍处于“政策持续夯实、市场继续磨底”的交叠阶段，制度性利好的兑现程度取决于四季度配套细则的落地节奏，而供求关系的阶段性逆转则提示，市场修复不会一蹴而就。

(资料图)

01整体综述：一二手总量环比转增，二手占比回落至67.85%

2026年9月，重点14城住房市场(新建+二手)成交总量约1841.25万平方米，环比增长2.41%，同比下降0.48%，降幅较为温和。其中新建商品住宅成交592.05万平方米，环比增长10.76%、同比下降10.87%；二手住宅成交1249.20万平方米，环比下降1.13%、同比增长5.34%。总量环比由降转增，主要受新房供应放量带动成交回升拉动；同比仍在负区间，则主要因新房同比两位数下降形成拖累，二手房同比虽保持正增长但增幅收窄，未能完全对冲。

结构层面，14城一二手住宅成交中，二手占比回落至67.85%，较8月下降2.42个百分点，新房占比相应回升至32.15%。9月供应放量带动新房成交占比阶段性修复，但二手占比仍接近七成，二手房成交规模约为新房的2.1倍，存量市场主导的格局未改。

图1 2025年1月-2026年9月全国重点14城新建与二手住宅成交面积走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

14城范围：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、武汉、天津、南京、苏州、重庆、长沙、佛山。

02新建商品住宅市场：供应环比大增153.42%，成交同比降幅扩大至10.22%

整体供求：供应集中放量、成交环比回升，供求比升至1.61

9月，15城新建商品住宅供应集中放量、成交环比企稳，供求关系明显转向。

供应端放量是本月新房市场的核心变量。“金九”窗口叠加房企冲刺三季度业绩，取证推盘节奏显著提速，供应端率先出现修复信号。据CRIC监测，当月15城新建商品住宅新增供应982.35万平方米，环比大幅增长153.42%，同比由8月的-23.16%转正至5.74%，单月供应规模创年内新高；从累计看，2026年1-9月15城累计供应4599.45万平方米，累计同比下降18.72%，全年供应收缩基调虽未扭转，但9月单月放量对前期缺口形成明显回补。

供应放量未带动成交端出现明显修复。9月15城新建商品住宅成交611.07万平方米，环比回升10.77%，同比仍下降10.22%，降幅较8月扩大2.88个百分点；一方面受2025年9月同期基数(680.65万㎡)抬升影响，另一方面反映需求端修复尚不牢固，“金九”成色更多体现在供应与环比层面。从累计看，1-9月15城累计成交5824.19万平方米，累计同比下降11.66%，较1-8月收窄0.16个百分点，累计降幅边际改善但幅度有限。

价格方面，9月15城新建商品住宅成交均价29493元/平方米，环比下降0.34%，同比上涨3.74%，同比涨幅较8月大幅收窄6.87个百分点。均价同比涨幅快速收敛，主要受成交结构变化拖累——当月90㎡以下刚需占比明显回升、上海等核心城市高端项目备案占比回落，结构性因素主导均价波动；环比连续两个月微降，亦显示“以价换量”仍在延续，价格全面回暖的迹象尚不明显。

图2 2025年1月-2026年9月全国重点15城新建商品住宅供求量价走势

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统；统计口径：商品住宅，包含住宅、别墅、酒店式公寓。

15城范围：北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、西安、武汉、天津、南京、苏州、重庆、合肥、长沙、佛山。

从城市维度看，9月15城新建商品住宅成交规模的头部格局相对稳定，但内部排序明显调整。天津以60.46万平方米居首，成都(59.33万㎡)、广州(59.08万㎡)、重庆(58.33万㎡)紧随其后，四城均在58万平方米以上。北京成交54.00万平方米，环比大幅回升47.18%，在高能级城市中表现最为突出；西安(49.63万㎡)环比回升28.11%，中西部核心城市多数环比回暖。

图3 2026年9月全国重点15城新建商品住宅供求量价表现

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

同比表现分化依然显著。15城中7城实现同比正增长：北京(+30.05%)、天津(+23.30%)涨幅居前，合肥(+16.04%)、苏州(+13.11%)、南京(+7.28%)、广州(+2.64%)、西安(+2.34%)保持正增，市场修复动能相对较强。另一方面，长沙同比大幅下降57.55%，调整压力最为突出，杭州(-32.56%)、成都(-32.50%)降幅同样超过三成，上海(-3.35%)、深圳(-5.27%)、佛山(-9.00%)亦小幅回落。

环比来看，15城中12城实现正增长，企稳面较8月明显扩大。北京以47.18%的涨幅领涨，苏州(+41.09%)、西安(+28.11%)紧随其后，南京、佛山、天津、长沙、武汉、合肥增幅均在10%以上。仅上海(-4.93%)、深圳(-6.79%)、重庆(-10.25%)3城环比下降。

从量价格局看，上海成交均价73968元/平方米、深圳60750元/平方米、北京57554元/平方米，仍构成价格第一梯队。其中北京“量升价稳”，均价环比上涨2.47%；上海均价同环比双降，其中同比下跌14.67%，为15城降幅最大，高端盘备案占比回落拖累明显。重庆均价仅8767元/平方米，环比下降2.66%，同比下降7.93%，为15城最低，“以价换量”特征延续。

表1 2026年9月全国重点15城新建商品住宅成交面积及变化(单位：万平方米)

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

成交结构：90㎡以下占比升至21.63%，90-130㎡主力段位回落至49.72%

9月，15城新建商品住宅成交结构呈现“刚需回升、中改回落”的边际变化。据CRIC监测，90㎡以下户型成交套数占比21.63%，较8月提升2.19个百分点，为2026年以来月度新高；90-110㎡占比25.03%，回落2.27个百分点；110-130㎡占比24.69%，回落0.45个百分点；130-150㎡占比17.25%，提升1.04个百分点；150㎡以上占比11.40%，回落0.51个百分点。90-130㎡主力段位合计占比49.72%，较8月的52.44%回落2.72个百分点。

从更长周期看，90-130㎡主力面积段合计占比49.72%，与去年同期(48.99%)基本持平，面积中枢维持稳定。分结构同比看，90㎡以下占比较去年同期提升0.81个百分点、90-110㎡提升0.59个百分点、110-130㎡提升0.14个百分点，而130-150㎡下降0.27个百分点、150㎡以上下降1.26个百分点。值得注意的是，本月90㎡以下占比创下2026年以来月度新高，与供应端刚需项目集中入市直接相关。刚需与首改占比回升、高端占比回落并存，成交重心在90-130㎡区间内再平衡，总价约束仍是决定户型选择的核心变量。

图4 2025年1月-2026年9月全国重点15城新建商品住宅各面积段成交套数占比变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

分城市看，各面积段成交结构差异较大，与城市能级、房价水平、供需结构密切相关。

一线城市中，深圳90㎡以下占比高达48.93%、广州为45.47%，高房价下刚需小户型主导的特征进一步强化，其中广州90㎡以下占比较8月大幅提升8.65个百分点，当月刚需盘集中备案特征明显；北京90-110㎡占比升至34.60%，首置刚改结构占优；上海仍以90-110㎡为绝对主力(39.46%)，150㎡以上占比17.18%，高端改善保持一定体量，是四城中唯一大户型占比接近两成的城市。

二三线城市中，长沙110-130㎡占比40.07%、130-150㎡占比36.22%，中大户型合计占比超七成，低房价下的大户型偏好进一步强化；苏州150㎡以上占比27.86%，高端改善占比仍居前列；西安130-150㎡占比29.83%、150㎡以上17.69%，改善主导格局延续。值得关注的是，天津90㎡以下占比由8月的18.53%大幅升至33.27%，当月供应放量以首置产品为主；杭州150㎡以上占比回落3.17个百分点至25.49%，与高端盘备案节奏有关；合肥90㎡以下占比升至11.47%，结构向刚需倾斜。

表2 2026年9月全国重点15城新建商品住宅各面积成交套数占比

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

库存去化：库存环比转增3.00%，去化周期升至23.3个月

9月，15城新建商品住宅库存总量由降转增，去化周期同步拉长。据CRIC监测，截至9月末，15城新建商品住宅库存面积15465.52万平方米，环比增长3.00%，同比下降1.95%；受供应集中放量影响，去化周期为23.3个月，较8月(22.5个月)延长0.8个月，较去年同期(18.2个月)延长5.1个月。库存结束了5-8月连续四个月的环比下行，主要系9月供应集中放量、新增供应阶段性快于成交所致，去化压力较上月有所回升。

图5 2025年1月-2026年9月全国重点15城新建商品住宅库存及去化周期变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

城市间去化分化格局延续，承压面有所扩大。杭州(11.0个月)、重庆(11.4个月)、合肥(13.0个月)三城去化周期低于18个月警戒线，处于相对健康区间；上海、天津、深圳、西安、长沙、广州、南京、武汉八城处于18-30个月的去化承压区间；北京(30.1个月)、苏州(30.1个月)、佛山(32.6个月)、成都(35.0个月)四城去化周期超30个月，库存沉淀风险进一步扩散，其中苏州由承压区间滑入严峻区间，成都去化周期较8月(32.7个月)进一步拉长。

值得关注的是，成都9月成交面积仍居15城第二位，但去化周期达35.0个月、为15城最高，“高成交、高库存”并存格局未见改善，当月成都供应140.17万平方米、供求比2.36，供应积压压力进一步上升。佛山(32.6个月)受产业人口导入不及预期影响，需求支撑偏弱；北京(30.1个月)、苏州(30.1个月)去化周期双双突破30个月，其中苏州当月供应环比大增298.87%、供求比升至2.67，供应放量对去化的边际压力值得警惕。

图6 2026年9月全国重点15城新建商品住宅供求及去化交叉分析

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

注：气泡大小代表库存面积。

项目表现：京沪高端盘领跑金额榜，面积榜北京独占3席

从成交面积TOP10项目来看，头部项目城市分布较8月更趋集中，北京、上海合计占据5席。北京城建龙樾璟序以5.10万平方米居面积榜首位，成交均价57705元/平方米；成都金牛国投国宾上林庭(4.92万㎡)、天津中交富力天禧(4.24万㎡)分列二、三位，其中中交富力天禧成交1205套、均价仅5270元/平方米，是榜单中典型的低单价刚需走量项目。面积TOP10合计成交34.29万平方米、金额132.55亿元、套均面积87.96平方米，套均面积明显低于金额榜，刚需与首改项目构成成交规模的主体。

表3 2026年9月全国重点15城新建商品住宅项目成交面积TOP10

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

成交金额TOP10则呈现鲜明的“核心城市高端改善”特征，上海独占5席、北京占4席，两城合计占据9席，成都占1席。榜首为上海华润澐启滨江，成交金额34.20亿元、均价144903元/平方米，是榜单中唯一均价突破14万元/平方米的项目；北京城建龙樾璟序(29.44亿元)、上海绿城·悦海棠(18.95亿元)紧随其后。金额TOP10中，8席均价超过5万元/平方米，且除成都金牛国投国宾上林庭外全部位于上海、北京两大一线城市，高净值人群资产配置需求持续支撑核心城市高端市场的独立行情；操盘主体以华润置地、绿城中国、北京城建等国央企及头部房企为主，行业集中度持续抬升。

表4 2026年9月全国重点15城新建商品住宅项目成交金额TOP10

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

面积榜与金额榜的反差依旧显著：面积榜以北京刚改盘领跑、低价刚需盘密集分布，金额榜则由京沪高端盘主导，中交富力天禧(5270元/㎡)与华润澐启滨江(144903元/㎡)单价相差逾27倍。这一对比折射出当前市场“总量企稳、结构分化”的深层特征：需求向高性价比与确定性两端集中，走量型城市依靠低价项目维持规模，核心城市依靠高端项目贡献金额。值得注意的是，华润澐启滨江、北京城建龙樾璟序、绿城·悦海棠、亦庄国贤府、北清润府、金牛国投国宾上林庭6个项目同时登上两榜，头部项目“量价双优”的特征较8月更为集中。

03存量商品住宅市场：成交环比降幅收窄至1.13%，同比增幅收窄至5.34%

成交总量：单月成交1249万平方米，环比小幅回落，同比连续六个月维持正增长

9月重点14城二手住宅合计成交面积1249.20万平方米，环比下降1.13%，降幅较8月大幅收窄7.82个百分点；同比增长5.34%，为2026年4月以来连续第六个月正增长，但增幅较8月收窄0.89个百分点。1-9月累计成交12271.01万平方米，累计同比增长5.78%，增速较1-8月基本持平，二手房动能延续但边际趋缓。

从量能走势看，二手房成交自4月冲高至1663.97万平方米后逐月回落，5-9月连续五个月环比走低，但9月降幅大幅收窄至1.13%，高位回落动能明显减弱，成交仍维持在1200万平方米以上的相对高位。9月二手房环比微降与新房环比回升(+10.77%)并存，部分需求在供应放量下向新房分流，但二手房同比5.34%的正增长，仍显著优于新房，“二手强、新房弱”的总体格局并未改变。

图7 2025年1月-2026年9月全国重点14城二手房成交面积变化

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

城市表现：沪蓉京津规模居前，苏州、武汉同比领跑

分城市看，成交规模上，上海以172.26万平方米继续居首位，成都以144.56万平方米紧随其后，北京(137.74万㎡)、天津(100.47万㎡)同样维持100万平方米以上规模，形成“沪蓉京津”四大高地。武汉(88.77万㎡)、西安(87.90万㎡)、重庆(82.89万㎡)、广州(77.03万㎡)、南京(71.96万㎡)构成第二梯队，长沙(54.21万㎡)、深圳(43.22万㎡)规模相对靠后。

同比表现方面，14城中10城实现正增长。苏州以28.87%的同比涨幅位居首位，武汉(+25.68%)、长沙(+20.40%)、佛山(+19.56%)紧随其后，南京(+12.64%)、上海(+12.52%)、西安(+10.74%)增幅均在10%以上；另一方面，重庆(-11.24%)、成都(-9.69%)、深圳(-7.57%)、北京(-4.76%)4城同比下降，其中成都1-9月累计同比增长2.77%，累计表现相对平稳，而杭州累计同比下降6.88%，是14城中累计表现最弱的城市。

环比来看，14城中5城实现正增长。杭州以17.15%的环比涨幅逆势领涨，是唯一增幅超过15%的城市；北京(+10.10%)、武汉(+10.09%)紧随其后，西安(+3.43%)、南京(+1.82%)小幅回升。其余9城环比下降，其中苏州(-13.27%)、天津(-9.75%)、长沙(-9.37%)降幅居前。

表5 2026年9月全国重点14城二手房成交面积变化(单位：万平方米)

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统。

04后市展望：供应放量后或现波动，成交企稳仍待需求修复

进入10月，“金九银十”进入下半场，供应端在9月集中放量后节奏或有所回落，新房成交有望在推盘支撑下延续环比修复，中期看新增供应的总量约束仍在，但短期集中放量已阶段性推升去化压力。二手房在9月小幅回落后，环比或有所企稳，高位回落动能明显减弱。四季度市场能否延续修复，关键仍取决于需求端信心与政策落地的共振。

1.供应端有望维持高位，但“以销定产”约束下全年缩量基调不改。9月供应环比大增153.42%主要由“金九”推盘窗口驱动，成都、武汉、西安、广州等城市集中取证特征明显。考虑到房企资金面仍偏紧、“以销定产”策略未根本转向，四季度供应能否延续高位仍取决于10月成交的实际兑现情况，若成交跟进不足，供应节奏大概率再度回落。

2.新房成交环比有望延续修复，同比或维持负增长。9月新房成交同比降幅走阔至10.22%，主要受供应放量未能完全转化为成交、以及去年同期基数相对较高影响。考虑到去年10月成交基数(716.64万㎡)仍处于相对高位，预计2026年10月新房成交同比大概率延续负增长，环比有望持续修复，但修复幅度仍取决于需求端信心的实质改善。

3.城市分化延续，去化周期超30个月的城市压力尤为突出。北京、天津9月同环比双增，修复动能较强；合肥、南京环比回升明显。而成都、长沙、重庆等城市同比降幅仍深，去化压力与需求透支并存；成都、苏州等供应放量城市去化周期升至30个月以上，四季度“以价换量”与库存出清或同步推进。

4.二手房市场高位回落动能明显减弱，10月环比有望企稳。9月二手房同比保持5.34%的正增长、环比降幅大幅收窄至1.13%，高位回落动能明显减弱；预计10月二手房成交或维持在1200万平方米左右，环比企稳，同比增幅或在去年低基数下走扩。

关键词： 成交 环比 供应 北京 城市 放量 上海 集中